EMLAK DANIŞMANINI GÖREVLERİ
-Saha (alan) çalışması yapmak,
– Müşteri portföyünü (arz-talep yönünden) değerlendirmek,
– Emlak kayıtlarını cins, tür, bölge ve fiyatlarına göre listelendirmek
– Pazarlama stratejisi oluşturmak
– Yazılı pazarlama teklifleri hazırlamak
– Tanıtım ve promosyon çalışmaları yapmak,
– İlan verilecek emlakları belirlemek,
– Alıcıya ve kiracıya tercihleri doğrultusunda seçenekler sunmak
– Satıcı ve kiraya verenler için pazarlama yetki sözleşmesi yapmak,
– Kiracı ve alıcı için tellaliye sözleşmesi yapmak
– Emlakın satışına ve kiralanmasına yönelik alternatiflerde bulunma, taraflara satış öncesi ve sonrası vergi işlemleri konusunda bilgi verme, proje yapımında pazarlamayı kolaylaştırıcı önerilerde bulunma, Toplu konut yasası ve teşvikler konusunda müşteriye bilgi verme vb. gibi danışmanlık hizmeti işlemlerini yapmak
– Emlakın pazarlanmak üzere hazır duruma getirilmesini sağlama, resmi işlemlerde kullanmak üzere müşteriden vekalet alma, belediyelerden emlak imar durumu belgesi alma, kiracıya ve alıcıya emlakın genel durumu ve genel giderleri konusunda bilgi verme, satış vaadi sözleşmesi yapma, müşterinin vergi yükümlülüklerinin yerine getirilmesini sağlama vb.gibi pazarlama hizmeti işlemlerini yepmak
– Tapu kadastro, belediye, noter ve vergi dairelerinde resmi işlemleri yürütmek, vb. görev ve işlemleri yerine getiriyor.
MESLEK MENSUPLARININ UYMAK ZORUNDA OLDUĞU MESLEKİ KURALLAR.
1- Emlak Danışmanları işleri dolayası ile öğrendikleri bilgi ve sırları ifşa edemezler. Bu bilgileri sözleşmeyle belirlenen alanlar dışında kullanamazlar.
2- Dernek üyesi emlak Danışmanı ilgili muameleleri takip için müşterisinden alacağı vekaletname ve bağlı olduğu oda / dernek tarafından kendisine verilecek tanıtma kartı olmaksızın resmi mercilerde işlem yapamazlar.
3- İş sahibi derneğe kayıtlı bir emlak danışmanı ile sözleşme yapmış ise , ikinci bir üye emlak danışmanı aynı gayrimenkulun pazarlamasını üstlenemez.
4- Derneğe kayıtlı emlak danışmanları müşterileri ile yapacakları sözleşmelerde dernek tarafından bastırılan tek tip basılı sözleşmeleri kullanmak zorundadır. Orijinali dışında değiştirilmesi çoğaltılması yasaktır.
5- Dernek tarafından üye emlak danışmanlarına verilen tüm basılı evraklar , kullanması için verilen üye tarafından kullanılır. Bir başkasına kullandırılması kesinlikle yasaktır.
6- Derneğe kayıtlı emlak danışmanları ofislerinin dernek üyesi olduğunu belirten tabelayı asmak zorundadırlar.
7- Dernek üyesi Emlak Danışmanı iş elde etmek için reklam veremez ve reklam sayılabilecek faaliyetlerde bulunamaz. Ancak pazarlamasını yaptığı gayrimenkulun niteliklerine ilişkin yazılı ve görsel basın ilanları müstesnadır. (Rekabet kurulu kararlarına uyulmak zorunda)
8- Derneğe kayıtlı Emlak Danışmanı tabela veya basılı kağıtlardan veya kartvizitinde ‘’Emlak Danışmanı – Mortgage Broker‘’ sıfatı dışında bir sıfat yada unvan kullanamaz.
9- Dernek yönetim kuruluna başvuranüyelerin dışındaki dernek üyeleri bilirkişilik ve ekspertizlik yapamazlar. Kamu kurum ve kuruluşları ile özel ve tüzel kişilerden gelecek talebe göre her yıl dernek yönetim kurulunun tespit ettiği ve ilgili kuruluşlara gönderdiği listelerde yer alan üyeler bilirkişilik ve ekspertizlik görevini yaparlar bunlara ödenecek ücretler dernek yönetim kurulunca belirlenir.
10- Dernek yeni kayıt olacak üyeler iş yerlerinde bilgisayar donanımı kurmak modem ve internet bağlantısını sağlamak zorundadırlar. Hali hazırda üye olanlar ise ilk genel kurul toplantı tarihinden itibaren 1.yıl içinde yukarıda yazılı tüm donanımı gerçekleştirmek zorundadırlar.
11- Derneğe kayıtlı Emlak Danışmanlarının firma isimlerinin- unvanlarının – kullanılması hususu aşağıdaki şekilde düzenlenmiştir.
a) Yeni açış yapacak Emlak Danışmanı hali hazırda emlak danışmanının kullandığı isim veya ünvanı kullanamaz.
b) Hali hazırdaki üyelerden aynı isim-ünvanı-kullananlardan ilk olarak bu ismi-ünvanı-kullanmış olanın hakkı mahfuz olacak; diğerleri ya isim-unvan-değişikliğine gidecek veya yine benzerlik göstermeyecek şekilde isimlerin yanına ekleme yapacaklardır.
ALIM – SATIM İŞLERİNDE UYGULANACAK ORAN:
Gerçek satış değeri üzerinden alıcıdan %3 , satıcıdan %3 komisyon ücreti alınır. Bu orana KDV dahildir.
KİRALAMA İŞLERİNDE UYGULANACAK ORAN:
Yıllık kira bedeli üzerinden kiracıdan %12 aracılık -danışmanlık ücreti alınır. Bu orana KDV dahildir.
Diğer işlerde; Emlak Danışmanı ve İş sahibinin yapmış oldukları sözleşme esastır.
Emlak ofisi açmak için gerekli belgeler
1-Nüfus cüzdanı sureti ve ikametgah senedi
2-2 adet fotoğraf
3-Tapu fotokopisi.
4-Yapı kullanma izni kağıdı.
5-Kiralıksa kira mukavelesi aslı veya noter tasdikli sureti.
6-Vergi levhası fotokopisi.
7-İlgili Esnaf odası veya Ticaret odası kaydı fotokopisi. (Alanya)
8-Sigorta veya bağ kur belgesi ,yada emeklilik cüzdanı fotokopisi.
9-İşyerinde su abonesi kartlı sayaç takılacak
10-Aynı adrese daha önce verilmiş ççma ruhsatı varsa belediyeye geri iade edilecek.
11-İtfaiyeden yangın önlemi alınmıştır raporu gelecek.
12-Emniyete kimlik bildiriminde bulunduğuna dair kimlik bildirimi belgesi fotokopisi.
13-İmza sirküleri,Ticaret Sicil gazetesi fotokopisi (Şirket olması halinde )
14-C.Savcılığından yeni tarihli sabıka kaydı
Emlak ofisi açma şartları
a)Emlak ofisinin büyüklüğü belli bir metrekarenin altında olmamalıdır.(Belediyeden belediyeye değişmektedir)
b)Emlak komisyonculuğu sertifikası bulunması mecburidir.
c)Emlak komisyonculuğu bürosu kat mülkiyeti kanunu gereği bağımsız bir bölüm ve işyeri olmalı.
d)Standartlara uygun müşterek veya münferit kullanma özelliğine TS 8357’ye uygun WC-Lavabo bulunacaktır. (Tuvalet bedensel engellilerin kullanabileceği şekilde düzenlenecek.)
e)Emlak komisyonculuğu hizmetlerine yönelik işlerin yapılmasında kullanılan teknik cihaz ve donanıma uygun büro mobilyası bulunmalı ve müşterinin kabulüne uygun oturma grupları düzenlenmeli.
f)Emlak komisyonculuğunda bilgisayar bulunmalı.
g)Detaylı yerleşim krokisi çizdirilecek teknik bir kişiye.
h)Bu yerleşimi izinsiz değiştiremeyecektir.
Aracılık ve danışmanlık işlemleri
İş ve işlemleri;
Aracılık ve danışmanlık hizmeti kapsamında:
– Satış,
– Pazarlama,
– İpotek,
– Kat irtifakı,
– Kat mülkiyeti kurma, ifraz ve tevhit,
– Trampa,
– Cins değişikliği,
– Hibe (bağışlama).
– Taksim (paylaşım).
– Tashih (düzeltme).
– Aplikasyon.
_Harita ve belediyelerden bölge imar planı çıkarma.
– Kadastro müdürlüklerinden röperli kroki ve çap belgesi alma.
– Vergi muafiyeti belgesini alma,
– Veraset vergi dairelerinden ilişik kesme veya temiz kağıdı alma,
– Emlak beyannamesi düzenleme.
– Noterden satış vaadi sözleşmesi yapma,
– Kira akid sözleşmesi yapma
İş ve işlemleri yapabilmelidir.
EMLAK PAZARLAMASINDA PAZARLAMA DEĞİŞKENLERİ
ürün (product), fiyat (price), dağıtım (place) ve tutundurma (promotion)’ dan oluşur.
Emlak Pazarlamasında Tutundurma Değişkeni
bir ürün ya da hizmetin hedef kitlelere duyurulması, bilgilendirilmesi, benimsetilmesi için satış yoluyla yapılan çalışmaların tümünü içine alan bir kavramdır.
Emlak pazarlarında kullanılan tutundurma karması araçları şunlardır:
Reklam fk
Satış Geliştirme
Halkla İlişkiler
Kişisel Satış.
Reklam
Reklam, işletmenin mal ve hizmetlerine karşı tüketicilerin olumlu bir tutum göstermelerini sağlamak amacıyla yapılır. Emlak pazarında reklamda amaç;
tüketicileri, satılacak ya da kiraya verilecek emlakla ilgili olarak emlağın konumu, fiyatı, özellikleri, emlağın tüketiciye sağlayacağı yararlar hakkında bilgilendirmek,
tüketicinin emlağı satın almasının neden uygun olduğunu, bu emlağın diğerlerinden farkını ve emlak ile ilgili tüketicinin aklındaki soru işaretlerini ve önyargıları ortadan kaldırarak onu ikna etmek,
tüketicilere emlağı hatırlatmak; satmak, almak ya da kiralamak istediklerinde bunu nereden yapacaklarını anımsatmak, göstermektir.
Satış Geliştirme
Emlak pazarlarında uygulanan satış geliştirme yöntemleri şu şekilde sıralanabilir:
Fiyat indirimleri • Hediye verme • Fuarlara katılma • Aracıların komisyon indirimleri • İnşaat şirketlerinin bankalardan daha uygun faiz oranları ile vadeli satış yapmaları • Sponsorluklar.
Emlak Pazarlamasında Aracı Seçiminde Etkili Olan Kriterler
Emlak pazarlamasında işletmeler, aracı seçerken emlak sektörünün karakteristik özelliklerini ve bu sektörde nasıl bir yaklaşımda bulunacaklarını dikkate almalıdır.
Aracı seçilirken dikkate alınması gereken başlıca kriterler şunlardır.
Müşteri portföyünü oluşturmak,
Sektörün talep yoğunluğunu belirlemek,
Rakipleri tanımak,
İşletmelerin hem kurumsal hem de finansal beklentilerini incelemek,
Kontrolü sağlamak,
Emlak satış koşullarını belirlemek,
Sahiplik koşullarını belirlemek,
Hizmet koşullarını belirlemek,
Satış sonrası hizmetleri denetlemek,
İşletmenin emlak çeşitliliğini incelemek.
Emlak Aracılarında Bulunması Gereken Nitelikler
İlişki kurma becerisi
Alım satım yeteneği
Fiyatlandırma yapabilmesi
Pazarlama süreçlerini yönetebilmesi
Araştırma yapabilmesi
Dürüst ve güvenilir olması
Finansman ve risk üstlenme görevlerini yerine getirebilmesi olarak sıralanabilir.
Satış öncesi işlemler
Tapu harcı ve emlak vergisi ödemesini kim yapacağı netleştirilmeli,
2. Emlakçı ödemesi, tapu, dosya ile sigorta masrafları hesaba katılmalı,
3. Uygun konut kredisi araştırılmalı, net kredi tutarı ve vade tercihi yapılmalı – (konut kredisi kullanacaklar için),
4. Tapu fotokopisi dâhil, istenilen tüm evrak ile bankaya başvurulmalı – (konut kredisi kullanacaklar için),
5. Ödemenin nasıl yapılacağı netleştirilmeli, banka hesaplarının üst transfer limiti kontrol edilmeli,
6. Zorunlu Deprem Sigortası (ZDS) genel tabir ile DASK, yaptırılmalı veya geçerliliği kontrol edilmeli,
7. Konutun bağlı bulunduğu belediyeden rayiç bedel alınmalı ve ödenmemişse emlak vergisi ödemesi yapılmalı,
8. Bankadan ipotek evrakları ile ipotek yetkilisinin bilgileri alınmalı – (konut kredisi kullanacaklar için),
9. Tapu sahibi veya vekili gerekli evraklar ile birlikte tapu müdürlüğüne başvuruda bulunmalı,
10. SMS olarak gelen randevu bilgilerine göre harç ödemesi yapılmalı,
11. Bankanın ipotek yetkilisine randevu günü ve saati bildirilmeli – (konut kredisi kullanacaklar için),
EMLAKÇILIK SÖZLEŞMELERİ
Emlak alım sözleşmesi
Emlak kiralama sözleşmesi
Gayrimenkul alım kiralama aracılık sözleşmesi
Gayrimenkul satımı aracılık sözleşmesi
Emlak görme belgesi
GAYRİMENKUL KİRALAMA (KİRAYA VEREN) ARACILIK SÖZLEŞMESİ
İmar Planı – Tanımı
İmar plânı, kapsadığı alanın, ülke plânına, bölge plânına ve varsa çevre düzeni plânına uygun biçimde beldenin de verilerini dikkate alarak sağlıklı, bilimsel doğrulara uygun ve içinde yaşayacak insanları mutlu edecek şekilde düzenlenen ve şehrin gelişmesine yön veren plânlardır.
Şehir planlama nedir?
Şehir Planlama; kentlerin gelişmesine yardımcı olan sistemdir. Ülke düzeyinde yerel ölçeğe kadar şehri düzenlemeye denir. Bu işleri yürüten ve yapan kişiye ise şehir plancısı denir. Şehir planlamanın dâhilinde yolların yapılması, çevre düzenlemesi, sosyal alanların oluşturulması, kültürel yapıların yenilenmesi gibi düzenlemeler bulunur.
KENT BÖLGELERİ
Kent bölgeleri; çalışma alanları ve sosyal ve kültürel altyapı alanları olmak üzere 2’ye ayrılır.
çalışma alanları
turizm, sosyal kültürel ve ticari amaçlı yapılar için ayrılmış kentin merkezinde kalan bölgedir.
Bu bölgede yönetimle ilgili idari tesis alanları, iş hanı, çarşı, çok katlı mağaza, banka gibi ticaret ve finans tesis alanları, turizm tesis alanları, sosyal kültürel tesis alanları, ibadet yerleri, park ve benzeri yeşil alanlar, spor alanları kamuya ve özel sektöre ait eğitim ve sağlık tesisleri alanları, kamuya ve özel sektöre ait teknik altyapı tesis alanları ile bu alanlara hizmet verecek benzeri alanlar ayrılır.
Sanayi bölgesi: İmar planlarında her türlü sanayi tesisleri için ayrılmış alanlardır. Bu alanlarda sanayi bölgesine hizmet verecek diğer yapı ve tesisler de yapılabilir.
2. Sosyal ve kültürel altyapı alanları:
Yeşil alanlar: Toplumun yararlanması için ayrılan oyun bahçesi, çocuk bahçesi, dinlenme, gezinti, piknik, eğlence, rekreasyon ve kıyı alanları toplamıdır. Metropol ölçekteki fuar, botanik ve hayvan bahçeleri ile bölgesel parklar bu alanlar kapsamındadır.
İMAR TALEBİNDE GEREKLİ BELGELER
ADA VE PARSELE AİT TAPU BELGESİ FOTOKOPİSİ
TAPU SAHİBİNE AİT KİMLİK FOTOKOPİSİ
3.KADASTRO MÜDÜRLÜĞÜNDEN ALINMIŞ PARSELE AİT ONAYLI KADASTRO ÇAPI FOTOKOPİSİ
4.TAPU SAHİBİ DIŞINDA İŞLEM YAPILACAKSA TAPU SAHİBİNDEN ALINMIŞ VEKALETNAME
5.BAŞVURU DİLEKÇESİ (TEL ADRES VE TC BULUNACAK)
İMAR PLANI DIŞINDA VE KÖY YERLEŞİK ALAN DIŞINDA BULUNAN PARSELLER İÇİN
1.TAPU BELGESİ FOTOKOPİSİ
2.İSTENİLDİĞİ TAKDİRDE APLİKASYON KROKİSİ
3.KADASTRO MÜDÜRLÜĞÜNDEN ALINMIŞ PARSELE AİT ONAYLI KADASTRO ÇAPI FOTOKOPİSİ
4.1/25000 LİK PLANDA YERİNİN İŞARETLENDİĞİ HARİTA
5.1/5000 LİK PLANDA YERİNİN İŞARETLENDİĞİ HARİTA
BAŞVURU DİLEKÇESİ (TEL ADRES VE TC BULUNACAK)
BU BELGELER TAM OLDUĞUNDA 8 KURUMA (ÇEVRE ŞEHİRCİLİK İL MÜDÜRLÜĞÜ, DSİ, AYDEM, KARAYOLLARI ŞUBE ŞEFLİĞİ, İL HALK SAĞLIK MÜDÜRLÜĞÜ, İL KÜLTÜR TURİZM MÜDÜRLÜĞÜ) İL GIDA TARIM MÜDÜRLÜĞÜNE ÖN İZİN DİLEKÇELERİ İMAR ŞEHİRCİLİK MÜDÜRLÜĞÜ TARAFINDAN YAZILIR VE BU 8 KURUMDAN OLUMLU GÖRÜŞ GELDİĞİ TAKDİRDE İMAR DURUM BELGESİ HAZIRLANIR.
GAYRİMENKUL DEĞERLEME İŞLEMLERİ
– Transfer fiyatlandırmasının piyasa rayiç değerlerine ve emsallere uygunluğu
– İleride olması muhtemel bir satın alma, satış veya kiraya verme,
– Gayrimenkul karşılığı teminat altına alınan uzun vadeli bir kredi,
– Açık artırma, tasfiye satışları, hurda değer tespiti,
– Sigorta, vergi ve kamu yararı için yapılan istimlak,
– Şirket birleşme, devir ve ele geçirmelerde şirket aktifinde bulunan gayrimenkullerin değerlerinin belirlenmesi,
– Kiralama ve leasing işlemlerine konu olan gayrimenkullerin değerinin belirlenmesi,
– Gayrimenkule dayalı menkul kıymet ihraçlarında ve gayrimenkul portföyü yöneten kollektif yatırım kuruluşlarında portföyde bulunan gayrimenkullerin değerlerinin belirlenmesi,
– Vergi matrahlarının tespiti,
– En iyi ve En verimli kullanım analizleri vasıtasıyla proje geliştirilmesi,
– Hukuki durum analizleri,
– Veraset intikaliyle gelen gayrimenkullerin paylaşımları.
Maliyet Yöntemi ile Gayrimenkul Değerleme
Maliyet yöntemi ile Gayrimenkul Değerleme, ekonomide ikame yerine koyma ilkesine dayanır. Bu yöntem yapının değerleme günündeki maliyet bedeline ulaşmayı amaçlar. Taşınmazın değeri yapı değeri, dış tesis, özel işletme donatıları ve arsa değerlerini kapsar. Bir mala değer biçmede maliyetinin esas alınmasıdır. Bir mala sahip oluncaya kadar bir kişinin yapmış olduğu veya yapacağı giderlerin toplamına ekonomide o malın maliyeti denir. Bir malın maliyeti üretim giderleri toplamına eşit olur. Üretim giderleri, kullanılan sermayenin faizini, ücret ve maaşları, vergileri, amortisman masrafları vs. içerir.
Maliyet yöntemi ile değer belirleme uygulamada iki şekilde yapılabilir. Fiyat analizleri yoluyla yapılan değerlemelerde kazı, beton, tesisat, boya vb. gibi yapı üretimine ilişkin tüm hizmetlerin (proje, malzeme, işçilik) maliyetleri parça parça hesaplanmakta ve bunların toplamı, yapı maliyet değerini vermektedir. Ortalama maliyet fiyatlarına göre yapılan değerlemelerde ise; yapı tipi, kalitesi, inşaat sınıfı gibi niteliklere göre belirlenmiş olan birim m² ya da m³ maliyet bedelinin yapının miktarı ile çarpılması sonucu maliyet değerine ulaşılır. Ancak bu biçimde bulunan yapı fiyatlarına, yapının özelliği olan kesimleri ve donatı vb. ederleri artırım ya da azaltım düzeltmeleri şeklinde yansıtılmalıdır.
Emsal Karşılaştırma ile Gayrimenkul Değerleme (Piyasa Yöntemi)
Emsal karşılaştırma yönteminin amacı, karşılaştırılabilir örnek taşınmazların analizi ile konu taşınmazın değerini biçmektir.
Yöntemin temel verileri :
Tapu ve Kadastro Müdürlüğünden elde edilen veriler
Normal alım – satım fiyat cetvelleri
Piyasa verileri
İmar planı verileri (Nazım ve Uygulama İmar Planlarından alınan veriler)
Değer endeks ya da yeniden değerleme oranı
Emsal Karşılaştırma Yöntemi Kullanım Alanları
Yeterli ve güvenilir veri bulunabilmesi durumunda her türden taşınmaz için uygulanabilir.
Veri olması durumunda değeri belirlemek için en uygun yaklaşımdır.
Özel amaçla inşa edilmiş gayrimenkullerin değerinin belirlemek için kullanılmaz. (Örnek; müze, kütüphane, cami, okul vs.)
Genellikle gelir getirmeyen gayrimenkullerin (arsa gibi) değerlendirilmesinde kullanılır.
Ülkemizde konut değerlemesinde yaygın bir kullanım alanı vardır.
Mal sahibi tarafından kullanılan ticari ve sanayi mülkler için en iyi göstergeleri sağlar.
Geçmiş veriler değerlendirilirken verinin gerçekleştiği dönemden bu yana gelişen piyasa davranışlarındaki değişiklikler göz önüne alınmalıdır.