APARTMAN VE (KONUT) SİTE YÖNETİMLERİNİN

GÜNCEL VERGİSEL SORUNLARI

 

         Önceleri müstakil evlerde oturuyorduk. Sonra apartmanlar yapılmaya başlandı. Siteler ve son dönemde rezidanslar. Böylece kapıcımız, kalorifercimiz, bahçıvanımız, güvenlik görevlimiz, ortak yerlerimiz, sosyal tesislerimiz,  yönetim planımız, yöneticimiz oldu.

         634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanuna göre kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulun bütünü (Anagayrimenkul) sekiz bağımsız bölümden oluşuyorsa yönetici atanması zorunludur.

            “Madde 34 – Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir.

            Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir.

            Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır.

            Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.(…)”

 

         Yine aynı kanunun 4’ncü maddesinde “Ortak yerler” sayılmıştır. Son fıkra ile de “Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya, faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.”  hükmü getirilmiştir.

         Ortak yaşamın getirdiği bu yeniliklerle; birçok kanun, tüzük, yönetmelik apartman ve site sakinlerini ilgilendirir hale gelmiştir. Günümüzde apartman ve site yönetimleri malik ve kiracılar dışında; bu işi meslek edinen gerçek kişi ve şirketler ile kooperatifler tarafından da yürütülmektedir.

         Bu yazımızda apartman ve konut sitelerinde ortaya çıkan güncel durumlar; vergisel boyutları ile ele alınacaktır.

I- APARTMAN/SİTE YÖNETİMİ TARAFINDAN TOPLANAN AİDAT VE BENZERLERİNİN BANKAYA YATIRILMASI HALİNDE  ELDE EDİLEN FAİZ

         Gelir Vergisi Kanununun 94 üncü maddesinin 8 inci bendinden hareketle; apartman veya sitedeki konutlara verilen hizmetler ile ortak giderlerin karşılanması amacıyla malik veya kiracılardan gider karşılığı, aidat, avans vb. isimler altında toplanan paraların yatırılması suretiyle; apartman/site yönetimi tarafından bankalarda açılmış bulunan mevduat hesaplarına yürütülen faizler ile bu paraların repoda değerlendirilmesi neticesinde elde edilen repo kazancından

Gelir vergisi tevkifatı yapılmaması gerekmektedir.

         Ancak, söz konusu hesapların apartman/site yöneticisi veya bir başka gerçek kişi adına açılmış olması halinde bu hesaplara yürütülecek faiz ve sağlanan repo kazancından yukarıda sözü edilen Kanun hükümlerine dayanılarak gelir vergisi tevkifatı yapılacaktır.

II-ORTAK YERLERİN KİRAYA VERİLMESİ

 

         A-Tüzel Kişiliği Olmayan Toplu Konut Site Yönetiminin Tüm Kat      Maliklerinin Ortak Oldukları Kapıcı Dairelerini Mesken Olarak   Kiraya Vermesi

         1-Mesken olarak Kiraya Verilmesi Halinde:

         Kapıcı daireleri,  kat maliklerinin ortak olarak  özel mülkiyetlerindedir. Bu nitelikteki bir veya birkaç dairenin site yönetimi tarafından mesken olarak kiraya verilmesi durumunda; kat maliklerinin hisselerine düşen kira gelirinin, elde edildiği yıldaki istisna miktarını (2012 takvim yılı için belirlenen 3.000 TL) aşması halinde, kat malikleri tarafından gayrimenkul sermaye iradı olarak yıllık beyanname ile beyan edilmesi gerekmektedir.

         G.V.K.’nun 94 üncü maddesinde sayılanlara mesken olarak kiraya verilmesi halinde:

         Kapıcı dairelerinin Gelir Vergisi Kanununun 94 üncü maddesinde sayılanlara kiraya verilmesi halinde, özel mülkiyet sahibi gerçek kişilere isabet eden gayrisafi tutarı üzerinden, aynı Kanunun 94/5-a maddesine göre gelir vergisi tevkifatı gerekmektedir.

G.V.K.’nun 94 üncü maddesine göre tevkifat yapma mecburiyetinde olmayanlara mesken dışında kiraya verilmesi halinde:

 

G.V.K.’nun 86/1-d maddesi;

“– Aşağıda belirtilen gelirler için yıllık beyanname verilmez, diğer gelirler için beyanname verilmesi halinde bu gelirler beyannameye dahil edilmez.

1. Tam mükellefiyette;

(…)

1. d) Bir takvim yılı içinde elde edilen ve toplamı 600 milyon lirayı(**) (280 Seri No’lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile 2012 yılı için 1.290 TL.) aşmayan, tevkifata ve istisna uygulamasına konu olmayan menkul ve gayrimenkul sermaye iratları.” hükmündedir.

         Yukarıdaki hüküm gereği; örneğin, basit usulde vergiye tabi olanlara kiraya verilmesi halinde kat maliklerinin hisselerine düşen ve tevkifat suretiyle vergilendirilmemiş olan kira gelirleri 2012 yılı için 1.290 TL aşmaması halinde beyan edilmeyecektir.

         B-Apartman Yönetiminin Ortak Mülkiyet Olan Apartmana Ait Bahçe            Ve Dükkânı İşyeri Olarak Kiraya Vermesi

         Ortak mülkiyete ait bahçe ve dükkanın işyeri olarak kiraya verilmesi halinde; elde edilen kira geliri; maliklerce o yılda elde edilmiş gayrimenkul sermaye iradıdır. Soz konusu iratları sağlayanlarca (kiracılarca) Gelir Vergisi Kanunu’nun 94.maddesinin 5/a bendi uyarınca tevkifat yapılması ve muhtasar beyanname ile beyan edilmesi gerekmektedir.

 

          C-Ortak Mülkiyet Olan Site Alanına Kira Karşılığı Baz İstasyonu                   Kurulması

         Ortak mülkiyet olan site alanının TL veya yabancı para cinsinden baz istasyonu    kurulmak üzere kiraya verilmesi sonucunda elde edilen gelir; niteliği bakımından gayrimenkul sermaye iradıdır. Dolayısıyla ortak mülkiyet olan site alanının kiraya verilmesi sonucunda elde edilen kira geliri o yılda elde edilmiş gayrimenkul sermaye iradı olduğundan bu iratlar kat maliklerinin paylarına düşen miktarın, sözü edilen iratları sağlayanlarca Gelir Vergisi Kanunu’nun 94.maddesinin 5/a bendi uyarınca tevkifat yapılması ve muhtasar beyanname ile beyan edilmesi gerekmektedir.

III-Site Yönetiminin Emlakçılık, Cafe İşletmeciliği Yapması Otopark İşletmesi

 

         A-Site Yönetiminin Emlakçılık Yapması

         Site yönetiminin bedel karşılığı emlak işletmeciliği yapması ve bu durumun ihbar veya yoklama neticesinde tespiti halinde bu faaliyetten elde edilen kazanç; ticari faaliyet olarak değerlendirilecektir.

         B-Site Yöneteminin Cafe İşletmeciliği Yapması

           Site yönetim kurulunun; site sakinlerine hizmet vermek amacıyla açılan Sosyal tesislerde (yüzme havuzu, tenis kortu ve çocuk parkı) burada geçirilen süre içinde su, kahve, çay, meşrubat, hamburger v.s. satışı (cafe işletmeciliği) yapması halinde bu faaliyetin ticari faaliyet olarak değerlendirilmesi gerekmektedir.

         Site yönetim kurulunun Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 1. maddesinin (D) bendinde sayılan kurumlar arasında yer almadığından kurumlar vergisine tabi olmayıp; yürütülen faaliyetin adi ortaklık şeklinde değerlendirilerek; site maliklerinin adi ortaklığının ortağı olarak kabul edilmesi ve vergilemeninde adi ortaklığa ilişkin genel hükümlere göre yapılması gerekmektedir

         C-Site Yönetiminin Otopark İşletmesi

          Site yönetim kurulunca; sakinlerine hizmet vermek amacıyla açılan ve ücret mukabili hizmet verilen kazanç sağlama potansiyeline sahip otopark işletmesi ticari faaliyet olarak kabul edilmektedir.

         Otopark işletmeciliği adi ortaklık halinde yürütülen ticari faaliyet olarak değerlendirilecek; site maliklerinin adi ortaklığının ortağı olarak kabul edilmesi suretiyle vergileme adi ortaklığa ilişkin genel hükümlere göre yapılacaktır.

         D-Yüzme Havuzunu Kullananlardan Ücret Alınması

         Bazı tatil sitelerinin ortak bağımsız bölümünde site sakinlerine hizmet vermek üzere, yüzme havuzu bulunmaktadır. Havuza giren site sakinlerinden ve bunların misafirlerinden gider karşılığı olmak üzere makbuz düzenlenerek bir bedel alınmaktadır.

         Bir faaliyetin ticari faaliyet sayılabilmesi için, kazanç sağlama niyet ve kastı gerekmemekle birlikte faaliyeti icra eden organizasyonunun bütün unsurlarıyla birlikte değerlendirildiğinde; kazanç sağlama potansiyeline sahip olması gerekmektedir.

         Buna göre, sitenin ortak ihtiyaçlarını karşılamak üzere binaların bağımsız bölümünde yapılan havuzun giderlerini karşılamak amacıyla site yönetim kurulu kararı ile hizmetten yararlanan malik ve kiracılar ile misafirlerinden aidat veya başka adla bir bedel tahsil edilmesi (giderin paylaştırılması) ticari faaliyet olarak nitelendirilemez. Dolayısıyla tahsil edilen bedellerinde ticari kazanç olduğu ileri sürülemez.

           Ancak havuzdan; malik ve kiracılar ile misafirleri dışında 3. şahısların ücret mukabili faydalandırılması halinde; faaliyet ve organizasyon kazanç sağlama potansiyeline sahip olacağından böyle bir durumda icra edilen faaliyetler ticari faaliyet niteliğinde olacaktır.

IV-APARTMAN/SİTE YÖNETİMİ TARAFINDAN YAPILAN ÜCRET ÖDEMELERİ

         Kişilerin bazı amaçlarla birleşerek meydana getirdikleri ve kendilerinden ayrı bağımsız bir şahsiyeti olan teşekküller genel olarak “sair kurum” olarak tanımlanmaktadır. Dolayısıyla 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre kurulan apartman veya site    yöneticiliğinin vergi tevkifatı yapma zorunluluğu bulunan kişi ve kurumların belirtildiği 94.madde içeriğinde yer alan “sair kurum” olarak değerlendirilmesi gerekmektedir.

         A-Site Yöneticisine ve Denetçilere Yapılan Ücret Ödemeleri

         Yönetici ve denetçilerin kat malikleri dışından seçilmesi halinde, kendisine yönetim planında ya da sözleşmede saptanan ücret ödemesinin, gerçek ücret olarak kabul edilecektir. Yapılan ücret ödemelerinden Gelir Vergisi Kanunu’nun 61, 94, 103 ve 104. maddelerine göre gelir vergisi tevkifatı yapılması gerekmektedir.

         Ancak, yönetici ve denetçilerin kat malikleri arasından seçilmesi halinde, bunlara sağlanan menfaatler,  634 sayılı Kat Mülkiyeti 35-38. maddelerinde belirtilen görev ve sorumlulukların külfeti ve bu görevin yerine getirilmesinde yapılması gerekli olan masrafların karşılığı niteliğinde olması nedeniyle, bunların vergilendirilmemesi gerekir.

         Gelir İdaresi Başkanlığının 24.06.2010 tarihli muktezasında;

“(…) kat malikleri arasından seçilen yönetici ve deneticilere yönetim giderlerine katılmama oranında yapılan ödemelerin gerçek ücret olarak kabul edilmemesi nedeniyle gelir vergisi tevkifatına tabi tutulmaması gerekmekte olup, bu kişilere yönetim giderlerinin üzerinde bir ödeme yapılması durumunda ise fazla kısmın ücret olarak vergilendirilmesi gerektiğinden bu tutar üzerinden gelir vergisi tevkifatı yapılacağı tabiidir.”  şeklinde görüş verilmiştir.

         B-Apartman/Site Yöneticiliği Tarafından Kapıcı Ve/veya Kaloriferci                      Çalıştırılması

         Apartman/site yöneticiliği tarafından kapıcılık ve kalorifercilik hizmetinde bir işçi çalıştırılması halinde stopaj gelir vergisi yönünden mükellefiyet kaydı açtırılacak mıdır? Apartman yönetimi sair kurum olarak değerlendirilecek midir? Apartman yönetimi, çalıştırdığı kapıcı ve/veya kaloriferciye yaptığı ödemelerden gelir vergisi tevkifatı yapacakmadır?

         Gelir Vergisi Kanununun aşağıdaki 23/6 ncı maddesi ile kapıcı ve kalorifercilerin ücretleri gelir vergisinden istisna edilmiştir.

“6. Hizmetçilerin ücretleri (Hizmetçiler özel fertler tarafından evlerde, bahçelerde, apartmanlarda ve ticaret mahalli olmayan sair yerlerde orta hizmetçiliği, süt ninelik, dadılık, bahçıvanlık, kapıcılık gibi özel hizmetlerde çalıştırılanlardır.) (Mürebbiyelere ödenen ücretler istisna kapsamına dahil değildir)”

 

         Bu nedenle sadece kapıcı ve/veya kaloriferci çalıştıran apartman yönetimleri mükellefiyet tesis ettirmeyecek, bunlara yaptığı ödemelerden gelir vergisi tevkifatı yapmayacaklardır.

         Apartman/Site yöneticiliği G.V.K.’nun 94/1’nci maddesine göre “sair kurum” olarak tanımlandığından; istisna kapsamında olmayan ve ücretli olarak çalıştırılanlara yapılan ödemelerden  vergi tevkifatı yapacaktır.

         C- Temizlik Görevlisi, Bahçıvan, Tesisatçı Ve Elektrikçilere Yapılan        Ödemeler

         Temizlik görevlisi,  tesisatçı ve elektrikçilere yapılan ödemelere ilişkin idari görüş zaman içerisinde değişmiştir. 09.09.2004 tarihli aşağıdaki muktezada sözkonusu hizmetleri ifa edenler  G.V.K.’nun 23/6 maddesinde “hizmetçi” kapsamında değerlendirilmiştir. Muhasebeci ve spor yetkilisi ise kapsam dışında değerlendirilmiştir.

         “Sitenin güvenliğini sağlamakla görevli kılınan “güvenlik görevlilerinin” ve bir yeri bekleyip korumakla görevli kimse olarak tanımlanan “bekçilik” görevini yapan kişilerin kapıcılık görevini yürüten kimselerle aynı nitelikte görevli olduğuna karar verilmiş olup, site yönetimine bağlı olarak çalıştırılan güvenlik elemanlarının (bekçi, kapıcı gibi) Gelir Vergisi Kanunu’nun 23/6.maddesinde belirtilen “hizmetçi” kapsamında değerlendirilmesi gerekmekte olup, bu kişiler ile temizlik görevlisi,bahçıvan,tesisatçı ve elektrikçilere yapılan ödemelerin Gelir Vergisi Kanunu’nun 61.maddesiyle tanımı yapılan ücret ödemeleri dışında tutularak gelir vergisinden istisna edilmesi gerekmektedir. Ancak, muhasebeci ve spor yetkilisi ünvanlı personelin 23/6.maddede belirtilen “hizmetçi” kapsamında değerlendirilmesi mümkün olmadığından bu kişilere yapılan ödemelerin ücret olarak vergilendirilmesi gerekmektedir.”(2)

         14.11.2011 tarihli muktezada ise bahçıvan ve kaloriferciye yapılan ödemeler istisna kapsamında, elektrikçi, temizlikçi, aşçı, güvenlik ve büro işlerinde çalıştırılanlara yapılan ödemeler  ise kapsam dışında değerlendirilmiştir.

“Bu itibarla, 20 bloklu 960 daireli sitenin bağımsız bölümlerinden sadece 11 tanesinin iş yeri mahiyetinde bulunması söz konusu siteyi ticaret mahalline dönüştürmeyeceğinden, gerçek veya tüzel kişiye hizmet akdi ile bağlı olmaksızın, ticaret mahalli olmayan sitede çalıştırılan bahçıvan ve kaloriferciye  yapılan ücret ödemelerinin Gelir Vergisi Kanununun 23 üncü maddesinin 1 inci fıkrasının (6) numaralı bendi  kapsamında gelir vergisinden müstesna tutulması; elektrikçi, temizlikçi, aşçı, güvenlik ve büro işlerinde çalıştırılanların ise hizmetçi kapsamında değerlendirilmesi mümkün bulunmadığından, bu kişilere yapılan ücret ödemelerinden Gelir Vergisi Kanununun 61, 94, 103 ve 104 üncü maddelerine göre vergi tevkifatı yapılması gerekmektedir.” (3,4)

 

         D-Apartman Yöneticiliği Tarafından Kömür Kırıcı Ve Taşıyıcılarına, Hamallara, Kül Nakliyesi İçin Traktör Sahiplerine Yapılan Ödemeler

         Apartman/Site yöneticiliğinin; Gelir Vergisi Kanunu’nun 9 uncu maddesi kapsamında olan kömür kırıcı ve taşıyıcılarına, hamallara, kül atan ve taşıyanlara gider pusulası karşılığı yapacağı ödemelerden aynı Kanunun 94 üncü maddesinin 13 numaralı bendi uyarınca vergi tevkifatı yapması gerekmektedir.

         Gelir Vergisi Kanunun 9/3 maddesinde; odun ve kömür kırıcısı,  hamallar gibi küçük sanat erbabı belirtilmiştir.

         Aynı maddenin 5’nci fıkrasına göre; ziraat işlerinde kullandıkları, traktör gibi vasıtalarla nakliyeciliği mutat hale getirmeksizin ara sıra ücret karşılığında eşya ve insan taşıyan çiftçiler gelir vergisinden muaftır.

 

İlgili Kategoriler

Hukuk Ders Notları